+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Срок оспаривание банком сделки по продаже заложенного имущества

Уважаемые коллеги! Каждое из приведенных дел снабжено кратким изложением соответствующей правовой позиции. Дела приведены в хронологическом порядке от старых к новым. Общий обзор практики Верховного Суда РФ по банкротству за гг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как должнику сохранить имущество от конфискации?

Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические. Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка залогодержателя. Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

Условия, позволяющие досрочно и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело.

Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита.

В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту.

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости. Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально. При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости.

Получение указанного права на досрочное погашение кредита целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита аннуитетный порядок возврата кредита.

Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно. По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору.

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата. По данному вопросу может быть интересно и следующее дело.

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами. Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит.

Здесь могут быть два подварианта. Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой. Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения иного имущества или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору поручительства, банковской гарантии и т.

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения. С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей.

Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары работы, услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита.

При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора в том числе оспариваемых пунктов в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания.

Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий.

При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально сумма кредита, сроки возврата и т. Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида.

Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом для соблюдения прав покупателя можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.

Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем займодавцем и продавцом заемщиком на сумму, необходимую для погашения кредита. Покупатель погашает кредит перед банком. Банк снимает обременение с помещения. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника.

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка. В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика. Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд. Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы.

Между банком и предприятием заемщиком заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением.

Механизм сделки: 1 заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом; 2 заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю; 3 банк снимает обременение с помещения; 4 заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц другого банка, платежной системы риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике.

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком. В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя.

В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него. Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору , а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору. Механизм сделки: 1 получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре; 2 заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком; 3 заключается договор купли-продажи помещения; 4 заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным в случае необходимости погашением первоначального кредита. По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс.

Оспаривание сделок в банкротстве: обзор практики ВАС РФ и ВС РФ за 2014–2016 гг.

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже. Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические. Начнем с юридических условий.

При оценке осведомленности клиента банка о признаках его условиях и совершил бы он подобную сделку, если бы банкротства банка не было. возможность его оспаривания по мотиву предпочтительности (ст. и сроках продажи заложенного имущества должника в рамках дела о.

An error occurred.

Активировать демодоступ. Определение Верховного Суда РФ от Почему суд не примет заявление о банкротстве должника. В случае банкротства застройщика залоговое право дольщика подвергается дальнейшей трансформации: его требование обеспечено залогом не всех помещений в доме как общее обеспечение одного из созалогодержателей , а лишь того помещения, которое подлежало передаче по договору участия в долевом строительстве. В зависимости от вида приобретаемого помещения различается механизм исполнения обязательств перед дольщиками: лица, вложившие средства в приобретение жилых помещений, имеют возможность потребовать неденежного исполнения имущественного характера передать жилое помещение в натуре. Следовательно, дольщики, не потребовавшие фиксации их залогового статуса в судебном акте в рамках дела о банкротстве должника, не утрачивают право на залоговый приоритет. При рассмотрении заявления кредитора о включении требования в реестр применяется повышенный стандарт доказывания по сравнению с обычным общеисковым гражданским процессом.

Обзор практики Экономколлегии Верховного Суда РФ по банкротству за май 2019 г.

Но это не повод отказаться от подачи заявления о несостоятельности. Ведь отменить сделку, совершенную более года назад, кредиторам будет непросто. Сделка признается недействительной, имущество возвращается человеку-банкроту и включается в конкурсную массу , то есть подлежит продаже с торгов. Поэтому финучреждение может подать заявление о признании заемщика банкротом, чтобы получить возможность для оспаривания. Финансовый управляющий наделен большими полномочиями в банкротном деле.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Способы продажи заложенного имущества

По сути заявленных и рассмотренных за четвертый квартал г. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Департаменту муниципального имущества об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - нежилого помещения. Индивидуальному предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта - встроенного нежилого помещения по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля г. Индивидуальный предприниматель выразил несогласие с указанной ответчиком ценой продажи выкупаемого имущества. Дорогие читатели!

Срок оспаривание банком сделки по продаже заложенного имущества

Об актуальности темы свидетельствует тот факт, что только за г. Правовым инструментом по борьбе с недобросовестным поведением должника является оспаривание совершенных им сделок в порядке главы III. Следует отметить, что сделками, которые оспариваются в рамках дел о банкротстве чаще остальных, являются договоры поручительства, залога, купли-продажи, цессии. В настоящем обобщении приведены отдельные вопросы, вызвавшие затруднения при разрешении споров указанной категории. В рамках дела о банкротстве Общества — застройщика конкурсный управляющий должника обратился в суд со следующими требованиями: признать недействительной сделкой соглашение об отступном, заключенным между Должником и Банком ст. Из материалов дела усматривается, что в результате заключения соглашения об отступном Общество взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров о кредитной линии, передало Банку спорное недвижимое имущество несколько объектов недвижимости , находившееся у Банка в ипотеке. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены. Суды, признав отсутствие оснований для применения статьи

Ключевые слова: оспаривание сделок, срок исковой давности, злоупотребление правом в оспаривании договора купли-продажи имущества названного Дело о банкротстве Коммерческий банк "Русско-​Германский Торговый суммы НДС очереди, но и требование залогового кредитора.

Оспаривание сделок, совершенных должником до банкротства

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Новый закон о банках: заемщики смогут самостоятельно продавать залоговое имущество (01.02.19)
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Марта

    Решение суда не вступает в законную силу, так как не оформлено должным образом. У суда и судьи нет полномочий вас судить.

  2. Сократ

    3. В случаях загрязнения выгуливаемыми животными мест общественного пользования лицо, осуществляющее выгул, обязано обеспечить устранение загрязнения.

  3. Осип

    Хоть і 1 гривня штраф,я всеодно їжджу з ремінем,це моя безпека!

  4. powallcotyl88

    А з онлайн МФО це взагалі ЖОПА. береш один , щоб перекрити інший , і так в підсумку, не встиг і очі відкрити, а вже 20 штук виростає .